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借地権に伴う各種承諾料

Q：譲渡承諾料の相場は幾ら位か？
Q：借地権の建物を第三者に貸すことが出来るのか？
Q：地主の承諾は?
Q：譲受人を特定する前に借地非訟を申し立てできるか？
Q：承諾料は、売主、買主いずれが負担するの？

　借地権が賃借権の場合、借地人が借地権を譲渡するには、借地人が地主にその譲渡の承諾を得る際支払うもので、転貸する場合は転貸の承諾料と呼ばれます。これは民法６１２条に規定された重要な規定で、地主から見てどんな人物が新たな借地人になるか非常に重要な問題であるだけに、借地人が無断で譲渡や転貸を出来なくしています。借地人がこれに違反した場合、借地契約を解除されてしまいます。なお、借地権が物権である地上権の場合や相続に伴う名義変更の場合はこの問題は発生しません。
　借地権を譲渡・転貸することが地主に特に不利でないのに地主が承諾しない場合、借地人は借地借家法第１９条第１項で裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める制度が有ります。

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Q：幾らか払うべきか？
Q：任意に更新料を支払うとすれば、幾らくらい？

　更新料の定めは、譲渡承諾料や後でご説明する増改築承諾料、条件変更承諾料などの承諾料と異なり、裁判所に基準が有りません。更新料は借地契約の期間満了時に地主と借地人が合意して契約を更新する際、借地人から地主に支払われる任意に授受される慣習的もので、法的には支払義務は無いとされています。従って、更新料については法的請求権が認められてなく借地非訟制度も存在しません。

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Q：裁判所は、幾らくらいの承諾料を認める?
Q：増改築というより修繕の場合はどうなの？
Q：改装にも全面の場合と一部だけの場合と承諾料は変るの?

　増改築承諾料とは、借地人が借地条件を変更しない範囲内で借地上の建物を建て替える又は増改築する際地主に支払う承諾料で、借地契約上増改築禁止特約が定められた場合のみ必要です。増改築が合理的であるにも拘らず地主の承諾を得られない場合、借地借家法第１７条第２項(旧借地法第８条ノ２第２項)で増改築許可の借地非訟制度が定められて、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える道が有ります。

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Q：堅固、非堅固の区別は？　　
Q：条件変更の承諾料相場は?
Q：何故承諾料が必要なの？
Q：条件変更の変更の借地非訟制度って？

　主に非堅固建物の所有を目的とする借地契約において、堅固建物に建て替える場合、条件変更の承諾料が問題となります。これは旧借地法には鉄筋コンクリート造、ブロック造等の堅固建物を所有するのを目的とするものと木造等の非堅固建物を所有するものと二種類の区別が有り、存続期間に前者は３０年、後者は２０年が有りました。過去形に書きましたが、平成４年８月１日に借地借家法が施行されても旧法時代に成立した借地契約は其の儘従前の取り扱いを受けますので、現在もこの問題は継続されてしまいます。
　しかし、新法が施行されてからは建物の堅固・非堅固の区別が廃止されたことに伴い、借地上の建物の種類、築造、規模、用途を制約する特約が借地条件変更の対象となりました。