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底地・借地権の悩み解決方法

借地人が地主から底地を買い上げる

地主と借地人が権利割合に応じて敷地を分割

地主と借地人が協力し、第三者に権利を売却

借地人が借地権を第三者に譲渡

地主が底地を第三者に譲渡

相続時、地主が底地を物納


借地人が借地権を何らかの事情で売却しようとした時がチャンスです。地主が借地権を買い上げ、名実ともに自己所有化するものです。平時でも借地人さんは借地に関して「潜在的な悩み」を抱いているようですが、安い地代で暮らせる事を心の支えとし、なるべく「複雑で面倒」なこの問題から忌避しようとしがちです。しかし借地権を換金しなければならない時、借地権は「住むに安し、財産とするに難し」を実感します。

 到底第三者への売却しか有り得ない、しかも今までの経緯から頑固な地主が簡単に「譲渡承諾」などくれないのではと考えていた借地人のAさん、先ず借地権付き建物として自分の家の買い手を探すべく不動産業者を依頼行脚、しかしどの業者も最初こそ耳を傾けるも、物件が借地権と判るや否や「今時借地権なんて!」と逃腰、でも大手業者ならと無理やり依頼、それから数ヶ月経っても何ら具体的商談無し。諦めかかっていたとき地主の財産を管理する当社を知る。当社は、地主と協議し利用構想を伝え了解される。双方妥結した条件で売買が成立、更地に。地主は自己所有隣接の面積狭小の更地と併せ時間貸し駐車場に。借地人は売却資金を頭金に新築住宅購入、地主は地代を大きく超える収入と将来の相続時換金対象地を得てホッ!

 潜在的な悩みを抱える借地人さんと言っても、現実は楽な道に流されてしまいます。ところが、しょせん他人の土地の上に築いた自分の城、いつか名実ともに地についたものにしようと思っている人も大勢います。うまく協議すれば、地主は底地を第三者売却するより比較的良い条件で処分でき、双方目出度い結果が実現します。

 借地人Bさん、父親譲りの借地権の古い自宅、いつも頭の片隅に悩みが・・、所詮他人所有地上の我家、例えてみれば砂上の楼閣?、何するにも地主の承諾が悩みの種、「親もわが身も此の侭では我が子もこの悩みを抱えていくのか!」この苦しみから開放されるには新天地へ移転するしかない、でもここが好き!三代も住むこの地は離れがたい、ヤッパリ借地人としてここに住宅ローン組み、建てえるか!
 銀行に行ったらローン組むには「地主の承認」が必要と言われ、これ以外にも建て替えの承諾も必要とも。悩んだBさん当社に相談、当社は地主に不良資産と化している底地を所有するより、相続時に別の更地を保全することが何より優先、この際底地の売却を考えるべきと協議、目出度くBさん予算は底地購入分増えたが、二つの承諾料無しだけでなく砂上の楼閣状態から晴れて一括円満解決。

 一つの土地に二つの権利が存在、皆さんが寝るとき二枚の布団を敷くと仮定しましょう、下の一枚は所有権という布団、この上に借地権という他人の布団が被さって、下の布団の所有者は自分の布団を使えない、でも固定資産税や都市計画税の支払いや、いつか来る相続の時、自分では眺めるだけの布団なのにドカッと課税される、一方、上の借地権という布団、これが汚れたり破れたりして補修しようとしたら、下の布団の所有者に承諾料を支払わなければならない。まして新しい布団を購入しようとして銀行から借金(布団代の借入れなど普通は無いですね 笑)しようとしたら地主の承認書面を求められたり、地主からは更に承諾料を請求される。更に加えて20年位など一定の期間が来たら、布団はシッカリしていてもドカッと更新料まで請求される。
 これが借地・底地の悩みです。こんな双方の悩みを解消するため、お互いの権利割合を協議確定し、その割合に応じて敷地を分割するという手法です。例えてみると二枚の布団を一枚づつ剥ぎ取り、二つ別々に畳んで並べる。その状態で敷地を分割し、各々が他の干渉がない所有権とする。
この手法のメリットは、借地人にも地主にも土地を購入する金銭的負担が無いこと、馴染の敷地を離れることなく自己所有出来る点です。ただ、敷地の地型や接道状況で難しい場合もあります。

 代々続く駅前の名家、プライド高いDさん、しかし150坪の敷地は借地権、しかも建物はボロボロ、この敷地の所有は大地主のEさん、Eさんは数年前母親の相続でかなりの不動産を処分、多分駅近いこの底地の相続税評価も大きく負担方向に影響している筈。当社はどちらからの依頼が有った訳ではないが、不合理である現状を解決すべく両者に権利の交換を持ち掛ける。
 しかし両者ともプライドが邪魔して耳傾けず。そのうち借地人が条件次第で考えると言い出した。次が地主の番、寒い中何度も通うが大地主は全く変わらず、話はせいぜい立ち話程度、しかしEさんは当社の提案について、内面で気になっていたのか、幾人かの弁護士や大手不動産会社にこっそり相談していたようだ。後で聞いた事だが、何処もこの様な手法に知見乏しく、回答は無責任であったとの事。当社の提案は次の通りであった。当該地は路線価表で言えば借地権割合70パーセントである。
しかし借地権割合とは単に居住状態のいわば無風状態の権利割合、借地人が何らかの動きをするには地主の承諾が必要、その度に事実上自分の割合分から地主に割譲しなければならない筈、現に建物はボロボロ状態、まもなく建替等の承諾料と場所的に堅固建物で条件変更の承諾料をも考えなければならない。借地人が永遠にこの計算式から開放されるには借地権と底地権の割合は5分5分と基本線を考えた。
よって真半分で分割するのを提案、地主は75坪を回復、借地人に残り半分の敷地を借地権相当と認め、等価交換譲渡するというものである。当社は、底地はそれ自体が不良資産と言うべきで、この存在が為、相続時に他に所有する健康な資産を害することになり、若し、納税資金に充てる為、換金可能な土地が存在しない最悪の時、自宅さえ手放さなければならない事が世間にはあると説く。そのうちEさんは前向きに「本当に信用して言いの?」と言ってくれ、自宅応接でユックリ説明してくれないかと言ってくれた。その後、提案の通り円満に話しは進み、今、地主の土地は、将来に備えて可能な期間まで、借地料金の約7倍位の料金で当社が一括借り上げて時間貸し駐車場で運用している。
一方借地人は馴染の場所を離れることなく、晴れて自己所有になった75坪を担保に銀行へ融資の相談、銀行は喜んで話に乗ってくれ、37坪に自宅を新築、残りの半分に5階建てのテナントビルを建築した。場所が良いところなので相当な収入が得られている。余談であるが、当社はその後Eさんの所有物件全ての維持管理を任されている。
 なお、外に沢山の事例が有りますが、借地契約の残存期間や建物の状態、進行期の借地契約が法廷更新なのか合意更新なのか、更に敷地の接道状態等により内容に違いが有ります。

 地主さんの持つ底地と借地人の持つ借地権を、それぞれが別々に処分しようとしたら、先ず買い手が無いといえます。それでも止むなしというなら、かなり不利な条件になってしまいます。そこで双方が協力し合い、各々の権利を第三者の買い手に同時に売却する方法です。この手法は、お互いの不足部分を補える為、比較的有利な結果を得ることが出来ます。

 借地人Fさんは借地権を売却したいという事で、先述3.の事例の動きをしたところ、地主Gさんには借地権を買い取る意思も資金も無く、むしろ底地を無くしたいとの願望があった。そこで、当社は両者が共同して第三者に夫々の権利を同時に移転することを提案、両者間に協定書を締結させ、事情を明記した上所有権として売却することにした。幸い直ぐに買い手が見つかり、双方は力を合わせたことにより互いの弱点に影響されることなく円満に解決した。

 借地人が借地上の建物を第三者に譲渡することで、この場合借地人(譲渡人)は地主に対し一定の承諾料を支払います。これを一般的に名義変更料、名義書
換料とも呼ばれます。借地を転貸する場合も同様ですがこの場合転貸承諾料と
呼ばれます。この承諾は、賃貸借契約の借地契約で、地主と借地人間の信頼関係に基づくものですから新たに誰が借地人になるのかは地主にとって非常に重要で、借地人が勝手に譲渡転貸することは出来ません。民法612条の規定で定められているものでこれに違反すると、地主から契約解除される危険が有ります。
地主が譲受人の適確性に問題がある等、特段の理由無く譲渡願を承諾しないとき、借地人は借地借家法第19条第1項で定めた借地非訟手続きが用意されています。
ただ、この方法は第三者に借地権を移行するもので、地主から見て根本的に底地問題から開放されるものでなく、借地人にとって借地権を財産として見たとき十分な価値評価に繋がるものでは有りません。
 地主は、借地人に何ら協議することなく底地を第三者に売却し、借地権の存在する土地の煩わしさから手間を掛けることなく開放されることが出来ます。
ただ、価格がかなり低くなり、まとまった面積なら有効であるが、小規模面積のときはあまり効果的とは思えません。

 地主Hさんも人柄がとても優しい大地主、しかし、戦後のGHQによる農地改革で所有地が虫食い状態に、その中で頭の痛いのが市街の中心部、それも旧区役所の近くにある500坪の土地。この土地は間口が狭く奥行きが長い、古い図面によると真ん中に3.6m巾の位置指定道路が在る筈、しかし両方から食み出た借地人の建物の為、実際は曲りくねった3m弱の行き止まりの狭い路地、この路地に面して両側に借地人が合計38軒、戦後間もなく発生した借地契約のため権利関係も複雑、昔役所が有った為、土地評価は特に高く、当然税金も高い、しかし地代は安く、住民は老人世帯だけに値上げも儘ならない、まして借地人に底地を売るのも難しい。一部だけの売却では残地の価値が落ちるだけ。こんな土地でも纏まればと思い、ある業者に相談した処、再開発絡みで是非欲しいと話は進展、単価で言えば少し安いかな!と思ったけれど、面積が大きい為、総額ではかなりの金額、地主は、煩雑でいつも抱えていた悩みから開放され、その代金で駅近くの小奇麗なテナントビルを購入、賃料収入は11倍にもなった。
Hさんは、先祖代々続いた土地を手放すなんてと今まで力んでいたが、これからは時代に合わせて変化するんだと仰っています。

 基本的に相続税評価額で国に収めることが出来る為、許可されれば非常に有効である。ただ、物納適確物件として承認されるには、様々な要件を満たなければならず、物納に借地人の承諾は不要でもこれら関係書類を作成する為、借地人や関係者等の協力得られなくして仕上げる事は難しい。
 基本的に国は単に物納財産を保有するのでなく、これを換金し相続税納付に充てるのが目的であるから、底地など換金が難しい財産などなるべく断りたいのが本音です。
 特に国は、バブル時代に受け入れた底地がその後大きく減価してしまった経験上余程の物件でない限り難しいと考えるべきだと思います。


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